كيف تحوّل الاستثناء المؤقّت إلى وضعٍ قائم؟ سؤال لابدَّ أن يلتصق بالبال حتى يخطّط مشرع لقانونٍ جديد للإيجار القديم للعقارات في مصر وإلّا أصابه عوارٌ تنتفي معه الإجازة. ملايين الأسر مهدّدة بالإجلاء والمبيت على الأرصفة، التي لم تعد تسع حتى البائعين الجائلين بلا ”أرضيّة“، فهذا ” الباشا“ أو ذاك أصبحوا مسيطرين حتى على الطريق العامّ العاري لا من الأشجار وحسب، بل حتى من المتنزهات العامة. قانون الإيجار القديم من ١٩٤٠ حتى قانون ١٦٤/ ٢٠٢٥ ليس نصًّا مجرّدًا، بل إعادة توزيع للثروة العقاريّة في قلب القاهرة والإسكندرية. فهل نحن أمام تحريرٍ عادل للسوق أم استحواذٍ مقنّع لصالح رأس المال؟ السؤال واضح والإجابة، بل قل الإجابات حمّالة أوجه. فلنتجوّل في تلك الأحياء والعقارات لنكشف أصحاب المصلحة ولوائح التشريع وما لنا وما علينا.

في هذا التحقيق أسأل عن كلِّ مواطنٍ يمثّله العقد الاجتماعي المنظِّم لحقّه دستوريًّا في السكن:  هل يؤسّس القانون ١٦٤/ ٢٠٢٥ لخطة مستقبليّة واضحة تبني فيها السلطةُ التنفيذيّة على ما سطّره المشرِّع لتسكين مئات آلاف الأسر؟ من المستفيد الأكبر؟ صغار الملاك أم المطوّرون الكبار؟ أم الصناديق السياديّة؟ هل يرتبط القانون بشأنٍ كتبت عنه سابقًا يتعلّق بالاستحواذ أي أنّه قد يستخدم لتمكين المستثمرين من فئاتٍ بعينها من عقارات ذات قيمة أدبيّة أو تاريخيّة في قلب القاهرة والإسكندرية؟

كيف يؤثر هذا القانون على نسيجٍ متهالك أصلًا للطبقة الوسطى؟ وكيف تُسوّق الدولة القانون كـ “إصلاح عادل” بينما تواجه تشكيكات تصل للمصادرة المبدئيّة على منطق الإرادة السياسيّة لإعادة توزيع لصالح تحالف ملاك/مستثمرين؟

دعونا ننظر أولًا للمواد موضع البحث نظريًّا وميدانيًّا:

•     يحدد قانون ٢٠٢٥ مددًا انتقاليّةً بوتيرة سبع سنوات للوحدات السكنية، وخمس لغير السكنيّة.
•     كما يحدّد الزيادات على النحو التالي: السكني: بعشر مرات أو بحد أدنى من ٢٥٠ إلى ١٠٠٠ جنيه على حسب المنطقة. وغير السكني بواقع خمس مرات على كل عشر سنوات.
•     بالنسبة للإخلاء فهو مشروط؛ إذ لا يجوز الإخلاء إلّا بعد توفير بديل (سكني أو للتملُّك).
•     أمّا لجان الحصر: فتُشكَّل لتصنيف العقارات/الوحدات بين (مميّزة–متوسطة–اقتصاديّة).

بين ”مالك غائب“ و ”مستأجر مهدّد“- هل تَصْدُقُ سرديّة ”الإصلاح العادل“؟

القانون الجديد يستظهر حقوقًا في الميثاق الدستوريّ في سكنٍ لكلِّ مواطن مكفول دون تمييز. لكن بعض الحالات التي تحدّثت إليها من صغار الملاك ارتأت غير ذلك. الصحفي الأستاذ كارم يحيى شاركني تجربة عائليّة، إذ ورّث جده والده منزلًا في حي العباسية، له قصة طويلة تحدّد مظلمة صغار الملاك التائهين بين العقود القديمة ما قبل الحرب العالميّة الثانية، و“الحيازة“ المتناقلة والمورّثة عبر الأجيال ومن يد المستأجر إلى مستأجرين آخرين لا يعرفهم الوارثون بالضرورة لغياب الملاك وأبنائهم ومن يرثون حقّهم في ملكية العيون المؤجّرة، فضلًا عن استغلال بعض المستأجرين نفوذًا يملكونه أو ثغراتٍ قانونية أو معارف من صغار أو كبار الموظفين في الحي أو القسم التابع له العين محل النزاع، ما يُحيّد المالك مباشرة بسبب بعده عن كلِّ تلك التفاصيل. بينما يرى مستأجرون مهدّدون بإخلاء منازلهم تحت ضغظ نفس الظروف تقريبًا أنّ النفوذ والطبقيّة الاجتماعيّة تخلق حيّزًا حرامًا يسمح للملاك صغارهم وكبارهم بالنفاذ إلى ثغرات أي قانون حتى ذلك الجديد، ويمنع إنفاذ العدالة وتمكين المواطن من أبسط حقوقه في السكن، وأنّ المستفيد منه أصلًا سيكون طبقة من المستثمرين تسعى بالتواطؤ إلى إخلاء مناطق وكتل سكنيّة من المناطق الأثيرة في القاهرة الكبرى والإسكندرية وكبريات المحافظات بإجلاء سكانها بعد تعويضهم بشكل إمّا صوري أو بخسٍ لهدم العيون المستأجرة وتشييد صروح سياحيّة تخل بالنسق الاجتماعيّ المهترئ أصلا للطبقتين المتوسطة والعاملة والدنيا من المستأجرين لتشييد فقاعات سكانيّة من طبقات دخيلة بغير اتساق مع محيطها تستأثر تدريجيًّا بالقاهرة الأصلية. تخوُّف ثار خلال الأعوام الماضية من المهتمين بالتراث والقاهرة التاريخيّة (الخديويّة والمملوكيّة والفاطميّة والإسلاميّة) مستشهدين بعمليات الهدم والإحلال التي طالت مزاراتٍ وأضرحةً ومباني سعوا إلى تسجيلها لكن معول الهدم سبقهم إليها بالهدم الحجب والتصحير والتخصيص. السؤال القائم، هل راعى القانون الجديد التراكمات الخبراتيّة من سابقيه، وأزمات التشريعات والتطبيق التي أدت إلى أزمات الإسكان الكبرى في التكتلات السكانيّة في العاصمة والإسكندرية والمحافظات الرئيسيّة في السبعينيات والثمانينيات قبل استحداث قانون الإيجار الجديد؟

التاريخ والتشريع -كيف تحوّل الاستثناء المؤقت (١٩٤١) إلى وضعٍ دائم؟

عمليًّا بدأ تدخل الدولة في العلاقة بين المالك والمستأجر لتحقيق قدر من العدالة الاجتماعية، وتثبيت أسس العقد الاجتماعي على أساس متين يقدّم ضمانة عدم الاستغلال للفئة الأكثر هشاشة (المستأجر) في عام ١٩٤١؛ إذ جمّدت الدولة المصريّة حدود الإيجارات بالتثبيت الفعلي للعيون المؤجّرة للأسعار ما حقّق بحبوحة في توفير السكن للغالبية العظمى من الطبقة البورجوازية الوسطى والعليا، بكلفة معقولة وغير مُضلعة لغالبية الأسر موفّرة حقًّا أصيلًا للمواطن في العقد الاجتماعي للدولة في حينه بما ضمنه الدستور موضع البحث. بالمختصر؛ تحوّل الاستثناء المؤقت المتروك لتقدير كل حالة للنظر تشبيهاتها وفقا لظروف الحي والمدينة على أساس طبقيّ وظرفيّ إلى وضعٍ دائم يستند إلى نفس المعايير قانونًا وليس عرفًا.

تدخلت -فيما بعد- دولة يوليو في موجة من قوانين التثبيت والتوريث فيما يمكن بارتياح وصفه ب ” تابيد العلاقة الإيجارية” بين عامي ١٩٥٤ – ١٩٦١، و عامي ١٩٧٧ و ١٩٨١ بصدور قانوني (٤٩/ ١٩٧٧) و (١٣٦/ ١٩٨١) اللذيْن رسخا لتوريث وتثبيت الإيجارات، وهو ما قيس بمعيارين مغايرين: معيار المالك الذي رأى إجحافًا لاشتراكيّة أبت على رأس المال تحقيق الربح من الاستثمار، ومعيار المستأجر الذي صفّق للاشتراكيّة التي انحازت للطبقة الوسطى التي ضمنت له أبديًّا حق السكن.

بسبب الاكتظاظ السكانيّ والتفلُّت والالتفاف حول هذه المضبطة، فوجدت زواحف ”خلو الرجل“ والمواءمات العرفيّة والرّشى في صور عدة طريقها بين الملاك والمستأجرين، وفضّل الملاك والأثرياء الجدد الاستثمار في البيع عوضًا عن التأجير وانبثقت أزمة المساكن الكبرى في السبعينيات والثمانينيات.

الفلسفة الاجتماعية

لكن لكلِّ سلطةٍ أن تتعلّم أنّ الحديّة في التشريع دون مواءمة الواقع لن تفضي إلّا إلى حديّة مضادّة، ستجعل التطبيق رهنًا بقوة تحمي التشريع وليس بعدل ينفذه، ففي عام ١٩٩٦ اضطر المشرّع إلى إصدار القانون رقم ٤ بتحرير العقود الجديدة مع الإبقاء على القديمة كما هي، فبدت الفجوة جلية في انعدام تكافؤ الفرص بين الملاك في الأحياء الأصيلة خاصة ذات العيون المؤجَّرة ولم يكن في حسبان ملّاكها يومًا أنّ حالها ووارثيها سيكون على هذا المنوال في الزمالك أو شبرا أو المنيرة أو بولاق أو إمبابة، وفي الإسكندرية في أهمّ المباني السكنية المطلّة على شاطئها الطويل الباهر، وعدد من أهمّ مدن الدلتا. لكن الرواية الأخرى بالتأكيد رأت في القانون ذاته تهديدًا للمتقين على القديم بسبب استماتة كثير من الملّاك القدامى، أو قل الوارثين في اختلاق الحجج وتزوير عدد قليل أو كثير منهم لمستندات إخلاء أو تقارير بحال أن العقارات آيلة للسقوط، ما يستدعي ضرورة إخلائها، وكم سمعنا عن حالات تواطأ فيها موظفون حكوميون ساءلتهم جهات التحقيق أو عاقبتهم درجات التقاضي في هذا الشأن.

بعد هذه السرديّة التاريخيّة أو تلك تأتي نقطة التحوّل وسؤالنا الأهمّ في هذا التحقيق؛ هل يعضد القانون ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ حكم الدستوريّة لعام ٢٠٢٤ بعدم دستوريّة تثبيت الأجرة في إلزام الدولة بتوفير بديل سكني لكلّ مواطن مهدّد قبل إخلاء العين المؤجرة وإجلاء سكانها فعلا؟ أم تبقى الشياطين في تفاصيل المدد الانتقاليّة ونسبية الزيادات كأي معاملات تقريبيّة وتقديريّة في لائحة قانون وضعيّ تقريبًا؟

للإجابة على السؤال الشائك ينبغي لنا النظر للأبعاد الاقتصاديّة والاجتماعيّة قبل وزْن الإرادة السياسيّة. بوضوح، المستأجرون خائفون من فقدان سكنهم ومحالهم، بل ومستفيدون تاريخيًّا من الأجرة الزهيدة. أي كلام يجمل ذلك تزيد. والملّاك يضغطون لتحرير الأجرة وزيادة العائد ويرون أنّ القانون ظلمهم لعقود. أي كلام يقلّل ذلك تحقيرًا.

الوحدة البديلة: وعد قد لا يتحقق

انطلاقًا من نصّ القانون على تعويض المستأجر عن العين المستأجرة غير السكنية في حال إخلائها بأخرى مستبدلة بقيمة تصل لخمسة أضعافها؛ فإلزام المشرّع للحكومة توفير البديل قبل سنة من الإخلاء بالتأكيد في صالح المادة. مكمن الخلل في تحقيق هذا الوعد من وجهة نظر صاحبيّ المصلحة (المالك والمستأجر) سيكون في جهة التنفيذ، ألا وهي لجان الحصر. مازالت الخطوات العملية في صف القانون، إذ بدأت لجان الحصر بالفعل لتصنيف الوحدات.  إلّا أن المادة المثيرة للجدل بالفعل، التي تُلزم الحكومة بتوفير “وحدة بديلة” للمستأجر قبل عام كامل من تاريخ الإخلاء. على الورق، تبدو ضمانة إنسانيّة لحماية مئات آلاف الأسر من التشريد، لكن الأسئلة أكبر من الإجابة: هل تمتلك الدولة فعلًا مخزونًا سكنيًّا كافيًا لتغطية الطلب؟ من يحدّد موقع وسعر وقيمة الوحدة البديلة، وهل ستُعادل فعليًّا ما يفقده المستأجر؟ هل تتحوّل “الوحدة البديلة” إلى مجرّد تعويضٍ شكليّ (شقة في أطراف المدن الجديدة) مقابل إخلاء قلب القاهرة والإسكندرية لصالح رأس المال الكبير؟ بهذا المعنى، تتحوّل “الوحدة البديلة” من نصّ في القانون إلى اختبار عمليّ للدولة: إمّا أن تثبت أنّها تحمي العقد الاجتماعي، أو أن تكشف عن نفسها كوسيطٍ في عملية استحواذ كبرى على قلب المدن.

السياسة والخطاب الرسمي – كيف تشرّع دون معارضة؟

منطق بسيط حتى دون مناقشة النصّ واللائحة؟ كيف تصوّت في غياب نقاش حقيقيّ داخل البرلمان ثمّ في حوار مجتمعيّ حقيقيّ؟ كيف تغيب الخبرات التطبيقيّة السابقة في اتساق تقاطعي مع الواقع إذا كانت النية منعقدة في ضمير المشرّع على تلافي عوار التشريعات السابقة؟ سؤال تنبري الحكومة في تسويق القانون بسريّة الإصرار على إثبات حسنة النية إزاءه؛ إذ تؤكد في خطابها الإعلاميّ الموجّه على أنّ المشرّع يكرّس في نصه لتحقيق عدالة ”مصلحة الطرفين“ و“تعويض الملاك بعد عقود من الظلم“، و“حماية المستأجر بالبديل”. لكن حقيقة جلية لا يمكن غض الطرف عنها ألا وهي انعقاد التصويت برلمانيا تحت مظلة برلمان منصاع بالكامل للسلطة دون معارضةٍ شفافة وبتمام كامل مع خطاب سياسيّ يتشدّق ب“إصلاح تاريخيّ” و”استعادة الحقوق” في نص المشرع. دون طرح أسئلة بنّاءة ومستحقة، كنّا نأمل أن نراها تُطرح تحت قبة مجلس النواب تُساءل الدولة في سلطتها التنفيذيّة عن إمكانات الدولة في قدرة حكومتها فعلًا على توفير بدائل لملايين الأسر.

روح القانون – الظرفيّة الاقتصاديّة للدولة والمواطن

شقّ آخر لا يمكن إغفاله وهو الضائقة الاقتصاديّة التي تتعسر بسببها المشاريع غير السياديّة وميزانية التعليم والصحة اللتين عانتا من التهميش والإهمال ومحاولات الخصخصة والتنصل الحكومي، فضلًا عن مجهوليّة المصير لضمانة التنفيذ الميدانيّ لبنود القانون: اللجان، البيروقراطية، الفساد المحلي. من هنا نسأل من المستفيد حقًّا من هذا القانون؟ هناك مستويان من المستفيدين: مستوى اجتماعيّ أو مستفيد مباشر يخاطبه النصّ، الطبقة الوسطى؛ وهي طبقة متآكلة بفعل التجريف الاقتصاديّ من ثم الاجتماعي انسحابًا على كلِّ مظاهر الثقافة والسياسة المصرية، بل يمكن القول إنّها الخاسر الأكبر؛ وتتحمّل التكلفة أو يجري تصحيرها وتُهجّر من قلب القاهرة الكبرى والإسكندرية بفعل الإخلاء والأزمة السكنية المستمرة منذ الثمانينيات. والمستفيد غير المباشر أو المستفيدين الكبار وهم المطوّرون العقاريون والصناديق السيادية والخليجية وقد كتبت عنهم سابقًا في غير تحقيق أكثر من مرة .

لجان الحصر: أداة ضبط أم مدخل للتحايل؟

القانون الجديد أنشأ لجانٍ ميدانيّة لحصر وتصنيف العقارات المؤجَّرة قديمًا إلى ثلاث فئات: مميزة – متوسطة – اقتصادية. على الورق، الهدف هو تحديد القيمة العادلة للزيادة وربطها بمستوى المنطقة. لكن في الممارسة، تظهر عدة إشكاليات:

• أولًا معايير التصنيف: فمداخل الأسر استنادا إلى بيانات الأجهزة الرسمية سواء الجهاز العام للإحصاء أو وزارة الضمان الاجتماعي كان من المفترض أو توفر للحوار المجتمعي ّالذي غاب عن التشريع كليًّا (دخل الأسرة – موقع العقار – حالة المبنى) وترك التطبيق عرضة لتقديرات محليّة قابلة للنفوذ والمحسوبيّة من حيث المبدأ. ثانيًا وكما في سابقيه تنعدم قدرة كلّ من المستأجر والمالك على الطعن في قرار اللجنة، أو قل غابت الشفافيّة في إيضاح آلية المراجعة المستقلة في شأن ذلك. كذلك وكما دونت من نقد دراسات الحالة في القاهرة والإسكندرية ومحافظتين كبريتين بشأن التنفيذ العملي؛ تجاهلت لجان الحصر حتى الساعة التاريخ الطويل للجان الحكومية في مصر غير المطمئن، إذ كثيرًا ما تحولت إلى أداة تحصيل أكثر من كونها أداة عدالة.

بهذا تصبح لجان الحصر سيفًا ذا حدين: إمّا أن تؤسس لآلية عادلة وشفافة، أو أن تفتح الباب لتحايل جديد يخدم مصالح الكبار على حساب الطرف الأضعف.

عدالة غير ناجزة وأحكام غير نافذة

الأستاذ كارم يحيى روى لي كيف قضى أعوامًا في أروقة المحاكم يطارد خيال الظلّ لمستأجرين إما ورّثوا أبناءهم أو أشخاصا أجروا لهم ”الحيازة“ بشكل غير قانونيّ، ووقفت منهم الدرجات الأدنى من الاستشكال موقف ثبات وضعية الحيازة حتى بت القضاء في عدالة” المظلمة“. بعد قضاء عشرات السنوات، حكمت المحكمة بعدالة شكوى الشقيقين وأمرت لهما باسترداد عين واحدة من العيون المستأجرة في العقار المورث. الصدمة بالنسبة إليه كانت في عدم إقبال سلطة إنفاذ الحكم (قسم شرطة الحي) على نصرتهم. السبب فيما يرى كارم يحيى موقفًا ورأيًا هو بعد المسافة والحضور بين المالك وورثته والعين، وإقامة المستأجرين في الأحياء التابع لها الأقسام، ما يجعلها مجالات حيويّة للمستأجر يجعل من الحيازة الغاصبة حقًّا مكتسبًا لا” يصح“ بالعرف أن ينازع المستأجر أو الحائز فيه أحد. كما أنّ الحائز يعمل على حماية الحيازة” الباطلة“ بدوائر من النفوذ والفساد برشى” موظفي الحي“ أو من هم أعلى لضمان استهلاك الملّاك وتنفيرهم انتهاء بصرف نظرهم عن الملكية برمتها.

لكن هناك ثلاث فئات أخرى تدخل هذه المعادلة وتغيّر النتائج فلا تحسم فقط للقطبين السالب الموجب في الاتجاهين المالك والمستأجر الذين تتضارب مصالحهما بالضرورة: المطوّرون، والصندوق السياديّ، والمستثمرون. في الجزء الثاني من هذا التحقيق نفرد مساحة للمصالح المتقاطعة للأقطاب الثلاثة وننظر للتطبيق في أكثر من دراسة حالة لندرس ما إذا كانت التخوّفات مشفوعة بدلائل تنقض ادّعاء السلطة بتوافر الإرادة لما بعد القانون. لنسأل هل يثبت التطبيق إصلاحًا تشريعيًّا قيما يضمن تكافؤ الفرص في المسكن؟ أم أنّ الهدف المرجو هو ”الجباية“ وامتصاص مزيد من جيب الطبقات المستنزفة لصالح مشروعات طبقية واحتكارية؟